Çatı Akması Kimin Sorumluluğunda? Masrafı Kim Öder, Ne Yapılmalı?

31 Temmuz 2026 by catiustasiyiz.com.tr

Çatı akması sorumluluğu, sızıntının görüldüğü yerden çok kaynağına, çatının ortak alan niteliğine ve zarara kimin neden olduğuna göre belirlenen bakım ve gider yükümlülüğüdür. Apartman çatısında ana kural, ortak yapının korunması ve onarım giderinin kat maliklerinin arsa payına göre paylaşılmasıdır; özel tesisat, izinsiz müdahale veya kişisel kullanım kaynaklı kusur varsa sorumluluk değişebilir.

Sorumluluğu doğru belirlemek için apartman yönetimi ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesi; sızıntının teknik teşhisi; kiracı–ev sahibi ve müteahhit ilişkileri; dubleks ve çatı katı özel durumları; sigorta ile hukuki başvuru yolları birlikte değerlendirilir. Sürecin ilk adımı, çatının hangi statüde olduğunu ve sızıntının ortak yapıdan mı yoksa özel bir müdahaleden mi kaynaklandığını belgelemektir.

Apartmanda Çatı Akması ve KMK Sorumluluğu

Apartman Çatısı Ortak Alan mıdır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4/c maddesi; çatıları, bacaları, genel dam teraslarını, yağmur oluklarını ve yangın emniyet merdivenlerini ortak yerler arasında sayar. Dolayısıyla “apartman çatısı ortak alan mıdır?” sorusunun kural olarak cevabı evettir. Çatı yalnız en üst kattaki daireyi değil, binanın tamamını yağıştan koruyan yapısal bir kabuktur.

Ortak alan niteliği yalnız görünen çatı kaplamasıyla sınırlı değildir. Taşıyıcı sistem, kiremitler, su yalıtım katmanları, su dereleri, yağmur olukları ve çatı arası boşlukları da bu bütünün parçalarıdır. KMK’nin 19. maddesi uyarınca kat malikleri ana taşınmazın bakımını, mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür; akan çatının giderilmesi bu nedenle yalnız konfor meselesi değil, ortak yapıyı koruma borcudur.

Uzun süre giderilmeyen sızıntı; tabliyeye, kirişlere ve kolonlara ulaşarak beton içindeki donatının korozyonuna ve yapının hizmet ömrünün kısalmasına yol açabilir. Suyun ilk olarak tek bir dairenin tavanında görünmesi, sorunun yalnız o bağımsız bölüme ait olduğu anlamına gelmez.

Kullanım Hakkı, Mülkiyet ve Kusur Ayrımı

Çatı arası veya teras mimari proje ya da yönetim planıyla yalnız bir dairenin kullanımına bırakılmış olabilir. Terasa tek çıkışın üst kattaki daireden verilmesi de mümkündür. Ancak özel kullanım tahsisi, ana taşıyıcı ve yalıtım katmanlarının ortak alan niteliğini tek başına ortadan kaldırmaz.

Sorumluluğu belirleyen asıl ayrım, hasarın kaynağıdır:

Bu ayrım, çatı piyesli dubleks daireler için de geçerlidir: dairenin özel kullanım alanıyla binanın ortak koruyucu örtüsü aynı şey değildir. Uyuşmazlıkta mimari proje, yönetim planı, hasarın kaynağı ve kullanıcı kusuru birlikte değerlendirilmelidir.

Çatı Tamir Masrafını Kim Öder?

KMK’nin 20. maddesi, ortak gider paylaşımının temelini kurar. Yönetim planında geçerli bir başka düzenleme yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta primi ile ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ise arsa payı oranında paylaşılır. Çatı tamiri, çatı tadilatı ve ortak çatı izolasyonu ikinci gruptadır.

Hesaplama formülü şöyledir:

İşlenmiş örnek: 20 bağımsız bölümlü bir apartmanda toplam çatı yenileme bedeli 240.000 TL ise arsa payı 5/100 olan bağımsız bölüm 12.000 TL, arsa payı 3/100 olan bağımsız bölüm 7.200 TL öder. Yönetim planında farklı bir hüküm yokken masrafı daire sayısına göre eşit bölmek, arsa payı yüksek ve düşük daireler arasındaki kanuni dağılımı değiştirir; aleyhine sonuç doğan malik kararın iptali için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilir.

Onarımın kapsamı ile fiyatı; hasarın yeri, çatı sistemi ve uygulanacak iş kalemlerine göre değişebileceğinden toplam bütçe hazırlanırken çatı fiyat rehberindeki teknik unsurlar ayrıca değerlendirilmelidir. Paylaştırma hesabı, ancak hangi işlerin gerçekten ortak çatı onarımına girdiği netleştirildikten sonra yapılmalıdır.

Alt Kat, Dükkân ve Kiracının Durumu

KMK 20/c, ortak yeri kullanmayan veya kullanmaya ihtiyaç duymadığını ileri süren malikin gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını düzenler. Bu nedenle “Ben zemin kattayım, çatıdan yararlanmıyorum” itirazı çatı masrafından muafiyet sağlamaz. Çatı tüm binayı koruduğu için alt kat ve dükkân maliklerinin de arsa payları oranında yükümlülüğü sürer.

Esaslı çatı yenilemesi ve büyük tamirat, bağımsız bölüm malikine ait demirbaş gideridir. Yönetim, tahsilat için bağımsız bölümden yararlanan kiracıya da başvurabilir; kiracının yönetime karşı sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır. Kiracı belge karşılığında yaptığı ortak gider ödemesini kira bedelinden mahsup edebilir.

Ödeme Gecikirse ve Bir Malik Onarımı Üstlenirse

Ortak gider veya avans payını zamanında ödemeyen kat maliki için KMK 20 kapsamında aylık %5 gecikme tazminatı gündeme gelir; bu oran yıllık basit karşılıkla %60 eder. İcra takibine haksız itirazın iptali sürecinde %20 icra inkâr tazminatı ile yargılama ve vekâlet giderleri de borca eklenebilir. Gider kararının, arsa payı cetvelinin, tebligatın ve ödeme tarihinin belgelenmesi bu nedenle önemlidir.

Yönetim onarımı yaptırmaz ve üst kat maliki zorunlu işi kendi parasıyla üstlenirse, ödeme bütün binanın ortak borcunu azaltmış olur. Rücu talebi TBK’nin 77-82. maddelerindeki sebepsiz zenginleşme çerçevesine dayanabilir. TBK 82. madde bakımından geri isteme hakkının öğrenilmesinden itibaren 2 yıl, zenginleşmenin gerçekleşmesinden itibaren ise her hâlde 10 yıllık süre dikkate alınır.

Rücu öncesinde şu zincir korunmalıdır:

1. İhtiyacı resmileştirinSızıntıyı, oluşan zararı ve yönetimden istenen onarımı yazılı bildirin.
2. Delil tespiti yaptırınBilirkişiyle hasarın kaynağını, aciliyeti ve yaklaşık onarım maliyetini kayda alın.
3. Zorunlu kapsamda kalınLüks veya projeye aykırı ilaveler yerine teknik gereklilikle sınırlı onarım yaptırın.
4. Harcamayı belgeleyinTeklifleri, sözleşmeyi, faturaları, ödeme dekontlarını ve teslim tutanağını saklayın.
5. Arsa payına göre talep edinÖdenen ortak gideri diğer maliklerden payları oranında alacak veya rücu yoluyla isteyin.

Birden fazla bloktan oluşan toplu yapılarda sınır daha dardır. Yalnız A Blok’un çatısına ilişkin bakım ve onarım gideri, kural olarak A Blok’taki bağımsız bölüm maliklerinden arsa payları oranında toplanır; B veya C Blok maliklerine yüklenemez.

Yönetim Çatıyı Yaptırmıyorsa Ne Yapılmalı?

Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulu kararlarını uygulayan yürütme organıdır; ancak acil durumlarda yalnız karar bekleyen pasif bir aracı değildir. KMK’nin 35. maddesi kapsamında ortak alanın daha fazla zarar görmesini önleyecek acil ve basit işleri yaptırma görevi bulunur. Bütçe olduğu hâlde gerekli müdahaleyi geciktirmek ve bağımsız bölümlerdeki zararın büyümesine seyirci kalmak, yöneticinin vekâlet görevinden doğan kişisel sorumluluğunu gündeme getirebilir.

Onarım Türüne Göre Karar Yeter Sayısı

Çatı için tek bir oy oranı yoktur; gereken çoğunluk işin niteliğine göre belirlenir:

Rutin bakım, faydalı yalıtım, projeye uygun esaslı yenileme ve mimari değişiklik birbirinin yerine kullanılabilecek adlar değildir. Apartman çatı tadilat karar örneği hazırlanırken işin teknik kapsamı açıkça yazılmalı; karar defterindeki oran, işin gerçek hukuki niteliğiyle eşleşmelidir.

Acil Onarımda Yönetim Blokajını Aşma

Çatı akıyor ve yönetim yaptırmıyorsa, salt sözlü talep yerine belgeli bir yol izlenmelidir:

1. Yazılı ihtar gönderinYöneticiye veya maliklere sızıntıyı, iç mekân zararını ve istenen onarımı noter ya da iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirin; makul bir süre verin.
2. Sulh Hukuk Mahkemesinde delil tespiti isteyinBilirkişinin hasarın kaynağını, ana yapıya veya bağımsız bölüme etkisini, aciliyeti ve yaklaşık maliyeti belirlemesini sağlayın.
3. Hâkimin müdahalesini talep edinKMK’nin 33. maddesi kapsamında yönetime onarım emri verilmesini veya zorunlu onarımı yaptırmak üzere yetki tanınmasını isteyin.
4. Projeye ve tekniğe uygun onarımı yaptırınMahkemece aciliyet tespit edildiğinde çoğunluk ya da oybirliği şartı aranmaz; müdahale zorunlu kapsamla sınırlı tutulur.
5. Masrafı rücu edinBelgeli ortak gideri diğer kat maliklerinden arsa payları oranında icra veya alacak yoluyla talep edin.

Bu sıra, hem sızıntının büyümesini önler hem de “iş gerçekten gerekli miydi, bedel makul müydü?” tartışmasında delil sağlar. İç mekândaki boya, badana, parke ve eşya zararları da hasarın kaynağı ve kusur durumuna göre tazminat talebine konu olabilir.

Karar Defteri ve Çatı Onarım Sözleşmesi

Uygulamaya geçmeden önce karar ile teknik sözleşmenin birbirini tamamlaması gerekir. Karar defterinde onarımın nedeni, kapsamı, seçilen teklif, toplam bedel, arsa payına göre dağılım ve ödeme takvimi yer almalıdır. Yönetimin borca itiraz eden malike karar örneğini, teklifleri, sözleşmeyi ve harcama belgelerini sunması şeffaflığı ve ispat gücünü artırır.

Çatı onarım sözleşmesi TBK kapsamında bir eser sözleşmesidir. En az şu unsurları içermelidir:

• Teknik kapsam: Malzemenin kalınlığı milimetre cinsinden, uygulama yöntemi ve hava koşulu sınırları.
• Başlangıç ve teslim: Örneğin imzadan itibaren 90 günlük süre ile gecikmenin günlük ya da haftalık sonucu.
• Bedel ve ödeme: Toplam tutar, avans, hakediş veya ödeme dilimleri.
• Kesin teminat: İş bedelinin sözleşmede belirlenen bir oranı; örnek bant %10-%50’dir.
• Garanti: İşçilik ve malzeme hatalarına karşı örneğin 2-5 yıllık süre ve akıntının ücretsiz giderilmesi.
• Teslim ve devir: Teslim tutanağının koşulları ve yönetimin izni olmadan alt taşerona devir yasağı.

Karar, teknik şartname, sözleşme ve ödeme belgeleri aynı dosyada tutulduğunda yönetim ortak paranın nasıl harcandığını gösterebilir. Bu kayıt zinciri, ayıplı iş veya gecikme hâlinde yükleniciye karşı hakkın daha güçlü kullanılmasını sağlar.

Çatı Akmasının Fiziksel Nedeni ve Kalıcı Çözümü

Karar, sözleşme ve ödeme kayıtlarının işe yaraması, onarımın doğru hasara yönelmesine bağlıdır. Tavandaki ıslak leke yalnızca suyun çatı kabuğundan çıkış noktasını gösterir; giriş noktası, kılcal ilerleme ve eğim nedeniyle metrelerce ötede olabilir. Bu yüzden çatı akması, görünen yere rastgele silikon çekilerek değil, suyun izlediği yol ve çatı tipi birlikte değerlendirilerek çözülür.

Çatı Neden Akar?

Yağmur ve İklim Çatı Malzemesini Nasıl Yorar?

Su; beton, şap, metal birleşimi veya membran altındaki dar boşluklarda kılcallık etkisiyle yatay ya da yerçekimine ters yönde ilerleyebilir. Kılcal yükselme h, yüzey gerilimi \gamma, temas açısı \theta, su yoğunluğu \rho, yerçekimi ivmesi g ve boşluk yarıçapı r arasındaki ilişkiyle açıklanır:

Boşluk daraldıkça suyun ilerleme kapasitesi artar. Örneğin 0,2 mm'lik kılcal bir boşluk için verilen ortalama yükselme kapasitesi 140 mm'dir; bu nedenle çatı su sızıntısı, tavandaki damlama noktasının tam üstünde aranarak güvenilir biçimde bulunamaz.

Gündüz ısınan, gece soğuyan malzeme sürekli genleşip büzülür. Kılcal boşluktaki su 0 °C'nin altında donduğunda iç basıncı artırır; tekrarlanan donma-çözülme çevrimleri mikro çatlağı büyütür. UV ışınları bitüm, şıngıl ve polimer contaları gevrekleştirirken şiddetli rüzgâr kaplamayı kaldırabilir, bini yerlerini açabilir ve yağmuru eklerin içine itebilir.

Çatı tipine göre arıza izi değişir; bu nedenle “beton çatı akıyor” şikâyeti ile “kiremit çatı akıyor” şikâyetine aynı malzeme ve aynı detay uygulanamaz.

Tablo, aynı “çatı akıyor” belirtisinin dört ayrı hasar zincirine işaret edebileceğini gösterir. Beton ve şap tek başına su geçirimsiz değildir; su donatıya ulaştığında pasın hacim artışı betonu dışa iterek kapak atma oluşturabilir. Teras tavanındaki damlacık ise her zaman yağmur kaçağı değildir: yetersiz ısı yalıtımı yüzeyi çiğ noktasına düşürüp yoğuşmaya ve küfe yol açabilir.

Sandviç panelde metal yüzey eğilme yükünü, PUR, PIR, taş yünü veya EPS çekirdek ise ağırlıklı olarak kayma etkisini taşır. PUR/PIR çekirdekte verilen ısı geçirgenlik değeri 0,23 W/m²K düzeyindedir. Taş yünü A2 sınıfı yanmazlık ve 25 dB ses yalıtımı sunabilse de su aldığında emerek ağırlaşır, ısı yalıtım değerini kaybeder ve çatı yükünü artırır; bu nedenle sızıntı yalnızca vida başında kapatılıp ıslak çekirdek içeride bırakılamaz.

Sızıntı kaynağını bulurken ölçüm gözlemi doğrular:

1. Yağış ve leke desenini kaydedinDamlama yalnız yağmurda mı oluşuyor, yoksa soğuk günlerde yağışsızken de mi beliriyor? İkinci durum yoğuşma olasılığını güçlendirir.
2. Çatı detaylarını sırayla inceleyinSüzgeç, parapet, baca dibi, mahya, bini, kırık kaplama ve vida noktaları; tavandaki lekenin hizasına bağlı kalmadan kontrol edilir.
3. Nemi ve su yolunu ölçünTermal kamera sıcaklık anomalilerini, nem ölçer veya elektronik sızıntı tespiti membran altındaki ıslak alanı gösterebilir.
4. Gideri ayrıca doğrulayınKamera veya endoskopla tıkanmış ya da donma nedeniyle çatlamış yağmur borusu incelenir; böylece sağlam terasın gereksiz yere kırılması önlenir.

Bu tespitlerin ardından değerlendirme kaplamayı, su yalıtımını ve taşıyıcı sistemi birlikte kapsar. Ayrıntılı müdahale kapsamı için Çatı Tamiri Hakkında Merak Edilenler sayfası, yalnız görünen lekeye değil bütün çatı katmanlarına bakmayı kolaylaştırır.

Çatı Akması Nasıl Durdurulur?

Geçici Müdahale ve Kalıcı Yalıtım Sistemi

Yağış sürerken ilk amaç iç mekândaki eşyayı ve yüzeyi sudan korumak, mümkünse güvenli koşullarda dışarıdaki giriş noktasını geçici olarak sınırlamaktır. Kauçuk bazlı sızdırmazlık spreyi kiremit çatlağı, baca dibi veya oluk deliğinde yaklaşık 2 saatte kürlenebilir; gevşek panel vidasında elastik poliüretan mastik, ayrılmış binide butil tamir bandı kullanılabilir. Bunlar acil yama niteliğindedir: UV, hareket ve alttaki yaygın hasar giderilmedikçe kalıcı çatı onarımı sayılmaz.

Kalıcı uygulama, sızıntı kaynağı belirlendikten ve hava koşulları çalışmaya elverişli olduktan sonra planlanır:

1. Hasarlı katmanı açınKırık kiremit, gevşek panel elemanı, ayrılmış bini veya bozulmuş membran kaldırılır; taşıyıcı ve ısı yalıtımı ıslaklık açısından incelenir.
2. Yüzeyi hazırlayınToz, gevşek parça ve eski uyumsuz kaplama temizlenir; beton veya şapta nem %5'in altına düşmeden membran kapatılmaz.
3. Detayları kurunParapet pahı, süzgeç kotu, baca dibi, mahya, derz ve vida çevresi ana yüzeyle kesintisiz bağlanır.
4. Uyumlu sistemi uygulayınEsneklik, UV, trafik, yüzey malzemesi ve kür süresi birlikte değerlendirilir; tek bir “çatı sızdırmazlık boyası” her yüzeye çözüm kabul edilmez.
5. Su testi ve bakım kaydı oluşturunUygulama sonrasında gider akışı ve sızdırmazlık doğrulanır; fotoğraf, nem değeri ve kullanılan sistem kayda alınır.

Çatı Onarımı kapsamında geçici yama; söküm, detay yenileme ve test içeren kalıcı işten ayrılır. Su ve nem geçişini dış yüzeyde kesen sistemlerin katman ilişkisi ise Çatı İzolasyonu planının temelini oluşturur.

Sistem seçimi bir ürün adıyla değil, yüzeyin hareketi ve maruziyetiyle yapılır. Termal çalışan açık terasta rijit epoksi yerine elastik ve UV'ye uygun çözüm; hızlı devreye alınması gereken geniş endüstriyel yüzeyde ise doğru son katla poliürea daha uygun olabilir. Isı yalıtımı ürünleri enerji kaybını azaltır, fakat suyun giriş yüzeyindeki geçirimsiz katmanın yerine geçmez.

Periyodik bakımda yılda bir ya da altı ayda bir; oluk ve süzgeçler, kiremitler, membranın mineral koruması, panel vidaları, EPDM pullar, mastikler ve bini bantları kontrol edilir. Küçük açıklık erken kapatıldığında suyun yalıtımın altına yayılması ve taşıyıcıya ulaşması önlenebilir.

Kalıcı sonuç, sızıntı izini içeriden kapatmakla değil, suyun ilk temas ettiği yüzeyde doğru sistemi kurmakla alınır. Uygulama sonrası kontrol ve bakım kaydı, yeni kusurun ne zaman ve nerede başladığını görünür kılar. Böylece teknik arızanın kapsamı, oluşan zarardan kimin etkilendiği tartışılmadan önce somutlaştırılmış olur.

Kiracı ve Ev Sahibi Arasında Çatı Sorumluluğu

Teknik arızanın kapsamı somutlaştığında kiracının karşısındaki asıl muhatap kiraya verendir. Çatı ortak alan olsa bile bu nitelik, ev sahibinin kiralananı kullanıma elverişli tutma borcunu ortadan kaldırmaz; ev sahibi yönetim ve diğer kat malikleriyle süreci ayrıca yürütür.

Çatı Akmasında Ev Sahibinin Borcu

TBK 301, kiraya verene evi yalnız teslim gününde değil, kira boyunca amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu yükler. Bu nedenle olağan kullanımdan doğmayan çatı izolasyonu, kiremit yenilemesi ve esaslı su yalıtımı kiracının rutin bakım gideri değil, ev sahibinin yapısal onarım sorumluluğudur. Teslim anında bulunan ayıplarda TBK 304; sonradan ortaya çıkan ayıplarda ise TBK 305 ve devamındaki haklar gündeme gelir.

Tablodaki çizgi masrafın adından çok niteliğine bağlıdır: evi ayakta ve kullanılabilir tutan yatırım malike, günlük kullanımdan doğan küçük gider kullanıcıya aittir. Çevre Temizlik Vergisi ile katı atık bedeli de mülkiyetten değil kullanım ve atık üretiminden doğduğu için bu ayrımın istisnası değil, uygulamasıdır.

Kiracı, KMK 6 ve 18 çerçevesinde çatı ve teras gibi ortak yerlerden malik ile aynı koşullarda yararlanabilir; ancak yönetim planına, komşuluk hukukuna ve yapıya zarar vermeme yükümlülüğüne uymalıdır. Ortak çatıyı kişisel depo gibi kullanmak veya izinsiz müdahaleyle delmek, yararlanma hakkının sınırını aşar ve doğan zararı kiracıya yükleyebilir.

Ev Sahibi Onarım Yapmazsa Kiracının Hakları

Çatı akması teslimden sonra ortaya çıkmışsa güvenli sıra şöyledir:

1. Ayıbı belgeleyip bildirsızıntı yerini, tarihini, eşya zararını ve mümkünse fotoğrafları kaydet; ev sahibine ispatlanabilir yazılı bildirim gönder.
2. Uygun süre versüre sabit olarak 7 veya 15 gün değildir; hasarın aciliyeti, hava, malzeme ve işin hazırlığına göre belirlenir. Eşyalara aktif zarar veren bir sızıntıda 7 gün, somut olay için örnek bir kısa süre olabilir.
3. Sonuca göre hakkını seçsüre dolduğu hâlde onarım yapılmazsa TBK 306 uyarınca zorunlu ve piyasa rayicine uygun işi yaptırıp belgeli alacağı kiradan mahsup etmek; TBK 307 uyarınca kullanım kaybıyla orantılı indirim istemek veya önemli ayıpta TBK 306/2 ve 331 kapsamında feshetmek mümkündür.

Mahsup edilecek tutar lüks iyileştirmeyi değil, ayıbı gidermek için gereken zorunlu masrafı kapsamalı; fatura, makbuz veya banka dekontuyla doğrulanmalıdır. Örneğin aylık kirası 15.000 TL olan bir evde 200.000 TL tutarında çatı işi söz konusuysa, masraf kirayı aylarca aşacağı için onarımdan önce Sulh Hukuk Mahkemesinde delil tespitiyle hasar ve yaklaşık bedeli saptatmak uyuşmazlık riskini azaltır. Kira indirimi de keyfî bir yüzde değildir; ayıplı ve ayıpsız kullanım değerleri karşılaştırılır, örneğin %20 ancak somut değer kaybı bunu doğruluyorsa uygulanabilir.

Sızıntı evi önemli ölçüde kullanılamaz hâle getiriyor, elektrik güvenliğini tehdit ediyor veya kalıcı rutubet ve küf yaratıyorsa önemli ayıp eşiği aşılabilir. Verilen sürenin sonuçsuz kalması hâlinde kiracı haklı nedenle feshedebilir; yalnız tahliye gününe kadar kira öder ve ev sahibinin kusursuzluğunu ispatlayamadığı durumda TBK 308 uyarınca eşya zararı ile zorunlu taşınma giderlerini de isteyebilir. En güçlü dosya, sızıntı kaydı, yazılı bildirim, süre, teknik tespit ve ödeme belgesini kesintisiz bir zincirde buluşturur.

Çatı Akmasında Müteahhit Sorumluluğu

Sızıntı kaydı, yazılı bildirim, teknik tespit ve ödeme belgesi aynı dosyada buluştuğunda, yeni binadaki çatı kusurunun kime ve hangi hukuki nedene bağlanacağı daha açık hâle gelir. Müteahhidin sorumluluğu anahtar teslimiyle kendiliğinden sona ermez; fakat sorumluluğun süresi ve kullanılabilecek haklar, sorunun eksik iş mi, ayıplı iş mi, yoksa ağır kusurla gizlenmiş bir ayıp mı olduğuna göre değişir.

Konut ticari veya mesleki olmayan bir amaçla alınmışsa 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun; arsa payı karşılığı inşaat ve diğer eser ilişkilerinde ise ağırlıkla 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uygulanır. Bu ayrım, doğru muhatabın ve başvuru yolunun somut sözleşmeyle birlikte belirlenmesini gerektirir.

Yeni Binada Müteahhit Sorumluluğu Kaç Yıl?

Süre İskândan Değil Fiilî Teslimden Başlar

Müteahhit sorumluluğunun başlangıcında belirleyici eşik çoğu durumda fiilî teslimdir: anahtarın devredilmesi, elektrik ve su aboneliklerinin başlatılması ve yapının kullanılmaya başlanması teslimi gösterebilir. İskân belgesinin veya tapu tescilinin tarihi her zaman teslim tarihiyle aynı değildir; zamanaşımı hesabında yapının alıcının kullanımına ne zaman bırakıldığı araştırılır.

Sözleşmede iskânın alınması müteahhidin açıkça üstlendiği bir edimse, iskânın hiç alınmaması ayıplı imalattan çok eksik ifa olarak değerlendirilebilir. Bu nedenle teslim tutanağı, anahtar teslim belgesi, abonelik başlangıçları ve sözleşmedeki iskân maddesi birlikte saklanmalıdır.

Çatı Sızıntısı Eksik İş mi, Ayıplı İş mi?

Projede bulunması gereken su yalıtım katmanı hiç yapılmamışsa ortada eksik iş; katman yapılmış fakat yanlış eğim, yetersiz malzeme veya kusurlu işçilik yüzünden su geçiriyorsa ayıplı iş vardır. Doğru çatı yapımı sürecinde proje, eğim, yalıtım katmanları, yağmur suyu tahliyesi ve işçilik bir bütün oluşturur; bilirkişi de kusurun kaynağını bu bütün üzerinden inceler.

Bu süreler aynı şey değildir: 5 yıl, her kusurun koşulsuz giderileceği bir garanti vaadi değil, ayıptan doğan talebin ileri sürülebileceği genel zamanaşımı sınırıdır. İkinci el taşınmaz satışında tüketici mevzuatı bakımından sorumluluk süresi 3 yıldan az olamaz. Ayıp beşinci yıl dolmadan ortaya çıksa bile, bildirimi son güne bırakmak hak kaybı riskini ortadan kaldırmaz.

Sızıntı Ortaya Çıkınca Hak Nasıl Korunur?

TBK 474, teslimden sonra eseri gözden geçirme ve açık ayıbı uygun sürede bildirme yükünü; TBK 477/3 ise sonradan beliren gizli ayıbı öğrenir öğrenmez bildirme gereğini düzenler. Kanun her durumda tek bir bildirim biçimini geçerlilik şartı olarak koymasa da, telefon görüşmesi veya sözlü vaat ispat bakımından zayıf kalabilir. Tarihi, yeri, hasarın kapsamını ve onarım talebini gösteren yazılı bildirim bu nedenle kritik önemdedir.

1. Hasarı oluştuğu anda belgeleyinTavan lekesini, damlama noktasını, ıslanan eşyayı ve mümkünse yağış koşulunu tarihli fotoğraf ve videoyla kaydedin; yönetimle birlikte imzalı durum tespit tutanağı hazırlayın.
2. Müteahhide yazılı ayıp ihbarı gönderinGizli ayıbın ne zaman fark edildiğini, hangi bölümlerde zarar bulunduğunu ve ücretsiz onarım talebini açıkça yazın. İspat gücü için noter ihtarnamesi tercih edilebilir.
3. Onarımdan önce teknik delili koruyunMüteahhit sorumluluğu reddeder veya müdahale etmezse, bilirkişi incelemesiyle kusurun proje ve fen kurallarına aykırılığını ve onarım bedelini tespit ettirin.

Ayıp süresinde bildirildiğinde tüketici veya iş sahibi; ücretsiz onarım, ayıp oranında bedel indirimi, koşulları varsa sözleşmeden dönme ya da tüketici işleminde mümkünse ayıpsız misliyle değişim haklarından birini isteyebilir. Taşınmazın sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa dönme talebi yerine onarım veya bedel indirimi değerlendirilebilir. Çatı suyunun parke, mobilya, tavan ve elektrik tesisatında oluşturduğu zararlar da kusur ve nedensellik kanıtlandığında ayrıca tazminat konusu olabilir.

İskân Sonrası Ağır Ayıplar ve TOKİ

Yirmi Yıllık Süre Her Sızıntıya Uygulanmaz

TBK 478 uyarınca yüklenicinin eseri ağır kusurla meydana getirmesi hâlinde taşınmaz yapılardaki ayıp davaları teslimden başlayarak 20 yıllık zamanaşımına tabi olabilir. TKHK 12/3 de ayıbın ağır kusur veya hileyle gizlendiği durumda satıcının genel zamanaşımı korumasından yararlanmasını engeller. Ancak sıradan her çatı akması kendiliğinden ağır kusur sayılmaz; projede zorunlu yalıtım katmanının bilerek yapılmaması, açıkça yetersiz malzeme kullanılması, ayıbın kasten saklanması ve yapı güvenliğini tehdit eden teknik sonuçlar somut delille gösterilmelidir.

İskân alınmış olması da bu incelemeyi kapatmaz. Yapı kullanma izni idari bir belgedir; ayıbın teslimden önceki imalat hatasına dayanıp dayanmadığı, müteahhidin davranış derecesi ve sızıntıyla zarar arasındaki bağ ayrıca değerlendirilir. Cezai sorumluluk ise yalnız “müteahhit kaç yıl sorumludur?” sorusuyla belirlenmez; ölüm, yaralanma veya genel güvenlik tehlikesi doğuran olayda kusur ve nedensellik ceza hukuku ölçütleriyle incelenir.

Sızıntı Taşıyıcı Sisteme Ulaşırsa

Betonun yaklaşık pH 12,5–13,5 düzeyindeki alkali ortamı donatı çeliğini paslanmaya karşı korur. Sürekli su, oksijen ve çevresel iyonlar betonun kılcal boşluklarından donatıya ulaştığında bu koruma zayıflar; korozyon çeliğin kesitini ve betonla bağını azaltır. Pas ürünlerinin hacmi özgün çeliğin 3–6 katına çıkabildiği için paspayında çatlama ve dökülme görülebilir.

On–on beş yıl süren kesintisiz sızıntının kolon, kiriş, perde ve düğüm noktalarında oluşturduğu kesit ve aderans kaybı, depremde beklenen sünek davranışı zayıflatabilir. Sızıntıyı bastırmak için statik hesap yapılmadan eklenen kalın şap, beton ve kaplama katmanları da çatıdaki ölü yükü artırır; ıslak karın hacimsel yükü 100–300 kg/m³ aralığına çıkabilir. Bu işaretler görüldüğünde yalnız su yalıtımı ustasıyla yetinilmemeli, taşıyıcı sistem inşaat mühendisi tarafından da incelenmelidir.

TOKİ Konutunda Muhatap Kimdir?

TOKİ projesinde yapım işini özel bir yüklenici üstlenmiş olsa bile, konutu ticari olmayan amaçla alan tüketici bakımından satış sözleşmesinin tarafı olan TOKİ temel muhataptır. İdare ile alt yüklenici arasındaki ihale ilişkisi tüketicinin seçimlik haklarını ortadan kaldırmaz; TOKİ ve ilgili yüklenicinin müteselsil sorumluluğu somut sözleşme ve kusur ilişkisi üzerinden ileri sürülebilir.

Geçici site yönetiminin “müteahhide başvurun”, yüklenicinin de “kesin kabul yapıldı” demesi sorumluluk zincirini kesmez. Başvuru; TOKİ’nin teslim edilmiş konutlara ilişkin şikâyet kanalında inşaat, mekanik veya elektrik konusu seçilerek, aynı kayıt ve eklerle yapılmalı; gerekiyorsa CİMER kaydıyla izlenebilir hâle getirilmelidir. Makul sürede sonuç alınmazsa, doğru görevli mahkeme somut ilişkinin tüketici işlemi veya ortak alan uyuşmazlığı niteliğine göre belirlenerek delil tespiti, ayıbın giderilmesi, bedel indirimi ya da tazminat talebi hazırlanır.

Teslim tutanağı, proje, yazılı ihbar ve bilirkişi tespiti aynı kronolojide tutulduğunda, sızıntının kullanım hatasından mı yoksa teslimden önceki imalattan mı doğduğu daha sağlıklı belirlenir. Beş, on ve yirmi yıllık sürelerden hangisinin uygulanacağı kusurun yalnız görünümüne değil, hukuki niteliğine ve müteahhidin davranış derecesine bağlıdır. Bu ayrım kurulduğunda çatı akması, geçici bir bakım tartışması olmaktan çıkar ve doğru sorumluya yöneltilmiş kanıtlanabilir bir talebe dönüşür.

Üst Kattan Su Sızıntısında Sorumluluk

Doğru sorumluya yöneltilmiş bir talep, önce suyun nereden geldiğini kanıtlamayı gerektirir. Tavandaki ıslaklığın üst dairenin banyosuna yakın görünmesi tek başına o dairede oturan kişiyi sorumlu yapmaz; kaçak özel tesisattan, ortak kolondan, terastan ya da dış cepheden ilerlemiş olabilir. Bu nedenle fiziksel kaynak belirlenmeden masraf paylaşımı ve dava muhatabı kesinleştirilmemelidir.

Üst Kattan Su Sızıntısı Masrafını Kim Öder?

Üst kattan alt kata su sızıntısı, komşunun katlanması gereken olağan bir kullanım etkisi değildir. TMK 737, taşınmazın komşuyu olumsuz etkileyecek biçimde taşkın kullanılmasını yasaklar; zarar gören kişi, taşkınlığın durdurulması ve zararın giderilmesi için TMK 730 ve 737 hükümlerine dayanabilir. Apartman yaşamında bu sınır, KMK 18 ile daha somut hâle gelir: malik, kiracı, oturma hakkı sahibi ve bağımsız bölümde sürekli yaşayan kişi; doğruluk kurallarına uymak, komşuyu rahatsız etmemek ve onun hakkını çiğnememekle yükümlüdür.

Sorumluluğun türü de olayın nedenine göre değişir. Binanın yapım bozukluğu veya bakım eksikliği zarara yol açmışsa TBK 69 yapı malikine kusur aranmayan bir sorumluluk yükler. Malik ancak mücbir sebep, üçüncü kişinin ağır kusuru veya zarar görenin ağır kusuru gibi illiyet bağını kesen bir nedeni kanıtlarsa bu zincirin dışında kalabilir. Musluğun açık unutulması, küvetin taşırılması ya da tıkalı gidere basınç uygulanarak borunun patlatılması gibi insan davranışlarında ise TBK 49’daki haksız fiil sorumluluğu öne çıkar.

Özel Tesisat mı, Ortak Tesisat mı?

Masrafı kimin ödeyeceğini belirleyen ana ayrım, arızalı parçanın yalnız bir daireye mi hizmet ettiği yoksa binanın ortak sistemi içinde mi bulunduğudur:

Ana kolonun üst dairenin duvarından geçmesi, boruyu özel tesisata dönüştürmez. Buna karşılık yalnız o daireye hizmet eden bağlantı, döşeme içinde görünmese bile bağımsız bölüm sorumluluğunda kalabilir. Konum değil, tesisatın işlevi ve kaçağın nedeni belirleyicidir.

Üst daire kiradaysa yapısal kusur ile kullanım hatasını ayrıca ayırmak gerekir. Gömme rezervuarın zamanla çürümesi, demir borunun korozyona uğraması veya ilk yapımdaki yalıtım eksikliği nedeniyle oluşan zararı kiracının varlığı malikin üzerinden kaldırmaz. Kiracının makine hortumunu yerinden çıkarması veya küveti taşırması gibi bir kullanım kusurunda ise kiracı TBK 49 kapsamında birinci derecede sorumlu olur; zarar gören komşu, KMK 18’in müteselsil sorumluluk korumasına dayanarak malike de yönelebilir. Ödeme yapan malik, kiracının özenle kullanma borcunu düzenleyen TBK 316 uyarınca kiracısına rücu edebilir.

Kiracı kaçağı fark ettiğinde ev sahibine, tercihen yazılı olarak, gecikmeden haber vermelidir. Bildirimsiz geçen sürede zararın büyümesi kiracının sorumluluğunu doğurabilir. Ev sahibi de bildirimi aldıktan sonra TBK 301 gereği kiralananı kullanıma elverişli tutmak için yapısal veya tesisat kaynaklı arızayı gidermelidir.

Tavan Akıyor: Ne Yapmalı?

Tavandan damlayan suyun görüldüğü yer, kaçağın başladığı yer olmayabilir. Su döşeme, sıva ve boru boşluklarında ilerleyebildiği için yalnız lekeli bölgeyi kapatmak kaynağı kanıtlamaz. Tespit; hasarın yayılımını, arızanın özel ya da ortak hatta bulunduğunu ve hangi onarımın gerektiğini aynı dosyada göstermelidir.

Delilden Hâkimin Müdahalesine Uzanan Sıra

Kırmadan tespit araçlarının her biri farklı bir fiziksel belirtiyi görünür kılar:

Bu cihazlarla hazırlanan teknik raporda kaçağın konumu, kullanılan yöntem, görülen hasar, önerilen onarım ile tarih-saat damgalı fotoğraf ve videolar yer almalıdır. Özel bir tesisat firmasının raporu teknik bir uzman mütalaası veya takdiri delil olabilir; mahkemenin atadığı bilirkişinin raporu ise farklı bir usul güvencesine tabidir.

HMK 279 uyarınca bilirkişi raporu taraf bilgilerini, gözlenen maddi vakıaları, teknik sonucu ve kurul varsa görüş ayrılıklarının gerekçesini imzalı biçimde içermelidir. Bilirkişi, basınç testi ve termal inceleme sonucunda kaçağın üst dairenin banyo yalıtımından kaynaklandığını ve örneğin onarım bedelinin 25.000 TL olduğunu teknik olarak belirleyebilir; fakat “üst komşu TMK 737’ye göre kusurludur” diyerek hukuki hüküm kuramaz. HMK 279/4 ile 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu’nun 3. maddesi, hukuki nitelendirmeyi hâkime bırakır.

İzlenecek sıra, delilin kaybolmasını önleyecek ve yanlış kişiye yönelmeyi azaltacak biçimde kurulmalıdır:

1. Mevcut hasarı kayda alınTavandaki damlama, kabarma, boya-sıva dökülmesi ve zarar gören eşyaları tarih-saat bilgili fotoğraf ve videoyla belgeleyin; ödeme ve servis belgelerini saklayın.
2. Maliki ve yönetimi yazılı bilgilendirinÜst daire kullanıcısına, malike ve ortak tesisat ihtimali varsa yönetime erişilebilir bir bildirim gönderin. Sözlü temas sonuç vermezse noter ihtarı, bildirimin içeriğini ve tarihini korur.
3. Kaynağı teknik olarak ayırınTermal, akustik, boru içi kamera, nem ölçümü veya basınç testinden olaya uygun olanı kullanan bir inceleme isteyin. Rapor, özel hat–ortak hat ayrımını ve gerekli müdahaleyi açıkça göstermelidir.
4. Acil durumda delil tespiti isteyinHasarın değişme veya onarımla kaybolma riski varsa HMK 400 ve devamı uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesinden delil tespiti talep edilebilir. Bu geçici hukuki koruma, dava şartı arabuluculuk tamamlanmadan da istenebilir.
5. Dava öncesi arabuluculuğa başvurun6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca 1 Eylül 2023’ten beri KMK ve TMK 737 kaynaklı komşu hakkı uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Süreç kural olarak 3 hafta, zorunlu hâlde 1 hafta uzatmayla en fazla 4 hafta sürer; anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.
6. Sulh Hukuk Mahkemesinden müdahale isteyinOnarım veya daireye giriş engelleniyorsa KMK 33 kapsamında hâkimin müdahalesi talep edilebilir. Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesinden sonra onarım için süre verebilir; karar yerine getirilmezse icra ve kolluk aracılığıyla giriş ve müdahalenin durdurulması sağlanabilir.

Üst komşunun “evime usta sokmam” demesi süreci kilitlemez. TMK 2 hakkın açıkça kötüye kullanılmasını korumaz; KMK 23 ise zorunlu onarım için bağımsız bölüme girilmesine katlanma yükümlülüğü getirir. Bunun karşılığında, inceleme veya onarım sırasında üst dairede kırılan fayans, bozulan boya gibi fiziksel zararların da sorumlu tarafça eski hâline getirilmesi gerekir.

Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan esas davası açılırsa dosya, kimin haklı olduğu incelenmeden dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir. Buna karşılık tarafların onarım yöntemi ve ödeme üzerinde anlaştığı arabuluculuk belgesi mahkeme ilamı gücünde olup icraya konulabilir. Anlaşma çıkmazsa KMK 33 kapsamında müdahalenin durdurulmasıyla birlikte doğrudan eşya ve yapı zararları, zorunlu konaklama ve ek ulaşım giderleri illiyet bağı kurulabildiği ölçüde maddi tazminat olarak istenebilir.

Konut sigortasında su hasarı teminatı varsa zarar önce sigortacıdan karşılanabilir; sigortacı ödediği bedel için sorumlu kişiye halefiyet yoluyla dönebilir. Bu yaklaşım Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin E.2019/1356, K.2020/4456 sayılı kararında da görülür. TBK 58 ve TMK 24 kapsamında manevi tazminat ise otomatik değildir: Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 05.04.2022 tarihli yaklaşımına göre salt eşya ve konut hasarı, kişilik hakkına saldırı sayılmaya yetmez; hakaret, tehdit veya sağlığın ispatlanabilir biçimde tehlikeye atılması gibi bağımsız bir şahsi saldırı gerekir.

Sonuçta sağlam talep, tavandaki lekeyi değil suyun başlangıç noktasını esas alır. Özel hat, ortak kolon veya kullanım kusuru teknik olarak ayrıldığında doğru malik, kullanıcı ya da yönetim muhatap olur. Tarihli kayıt, teknik rapor, yazılı bildirim ve usulüne uygun başvuru aynı zincirde tutulduğunda onarımın ve zararın kim tarafından karşılanacağı kanıtlanabilir hâle gelir.

Dubleks Çatı ve Güneş Enerjisinde Sorumluluk

Tarihli kayıt, teknik rapor ve yazılı bildirimden oluşan kanıt zinciri, üst örtüye yalnız dubleks daireden erişildiğinde de önemini korur. Erişim veya kullanımın tek daireye bırakılması mülkiyet devri değildir: KMK 4/c uyarınca çatı, genel dam terası, baca ve yağmur oluğu ortak yerdir; tahsisli kullanım ile ortak yapı sorumluluğu ayrı değerlendirilir.

Dubleks Çatı Ortak Alan mıdır?

Yönetim planı veya onaylı mimari proje, açık terastan yararlanma hakkını çatı dubleksine tahsis edebilir. Buna rağmen zemin kaplamasının altındaki su ve ısı yalıtımı ile taşıyıcı sistem ortak alan kalır. Bu nedenle teras çatı sistemlerinde yapısal yalıtım arızasının gideri KMK 20 gereği kural olarak bütün maliklere arsa payları oranında dağılır; tahsis sahibi ise günlük temizlik, yaprakların uzaklaştırılması ve süzgeç tıkanıklığının açılması gibi kullanım giderlerini üstlenir.

Masrafı belirleyen temel soru, sızıntının ortak katmandaki eskimeden mi, tahsis sahibinin müdahalesinden mi doğduğudur. “Çatı piyesli daire” ifadesi bağımsız bölüme bağlı iç mekânı anlatabilir; dış çatının otomatik olarak özel mülkiyete geçtiğini göstermez.

Çatıda Güneş Enerjisi ve Ek Tesisat Kurulumu

Çatı akması güneş enerjisi veya başka bir ek tesisat kurulumundan sonra başladıysa, masraf doğrudan bütün maliklere dağıtılmadan önce montaj ile sızıntı arasındaki bağ belirlenir. Panel ayağının membranı delmesi, kiremidin kırılması ya da panelin yağmur deresini kapatması saptanırsa kalıcı onarım ve zarar, kusurlu sistemin sahibine yöneltilir; ilk acil müdahale ortak havuzdan karşılanmışsa bu tutar sonradan sorumluya rücu edilebilir.

Kurulumdan önceki karar eşiği ise sistemin kime hizmet ettiğine bağlıdır. Asansör, hidrofor ve ortak aydınlatma gibi bina tüketimini azaltan GES, KMK 42 kapsamında faydalı yenilik sayılabilir; kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir. Yalnız bir dubleks daireye enerji sağlayan sistem, ortak çatının sürekli bireysel kullanıma ayrılması sonucunu doğurduğundan KMK 19/2 kapsamındaki 4/5 yazılı rıza kuralı ve kalıcı işgal ya da proje değişikliği varsa daha sıkı muvafakat değerlendirmesiyle karşılaşır.

1 Ocak 2026’dan itibaren 2.000 m² ve üzerindeki yeni binaların enerji ihtiyacının en az %10’unu yenilenebilir kaynaklardan karşılaması NSEB düzeninin parçasıdır. Bu zorunluluk, montajın yalıtımı bozmasına veya bireysel tesisatın ortak çatıyı ölçüsüz işgal etmesine izin vermez. GES sonrasında çatı akıyorsa montaj noktaları, kırılan kiremitler, membran delikleri ve kapanan yağmur dereleri delil tespitiyle incelenmeli; geçici sızdırmazlık yapılırken kalıcı maliyetin sorumlu sisteme yöneltilebilmesi için bulgular korunmalıdır.

Çatı Akmasında Sigorta, Dava ve Şikayet Yolları

Sızıntının başladığı nokta, hasar izleri ve yapılan geçici müdahaleler kayıt altına alındığında teknik bulgular hukuki değer kazanır. Bu kayıtların poliçe ihbarında mı, mahkemede mi yoksa idari şikayet başvurusunda mı kullanılacağı; hasarın kaynağına, satın alınan teminata ve olayın özel mülk sınırlarını aşıp aşmadığına bağlıdır.

Konut Sigortası Çatı Akmasını Karşılar mı?

Poliçenin “konut sigortası” adını taşıması her su hasarının ödeneceği anlamına gelmez. Sigortacının sorumluluğu, suyun kaynağı ile poliçedeki teminatın aynı riski kapsayıp kapsamadığına göre belirlenir.

İzolasyon klozunun bulunması tek başına ödeme garantisi değildir. Bazı poliçelerde poliçe bedelinin örneğin %10'u kadar muafiyet veya üst limit uygulanabilir; bazı poliçelerde hasar tarihindeki 72 saatlik dönem tek olay sayılabilir. Eksper, ani olay ile doğal eskimeyi ve başlangıçtan beri var olan uygulama hatasını birbirinden ayırır. Uzun süredir bakımsız ve çürümüş bir çatının hafif rüzgârla zarar görmesi de ağır ihmal gerekçesiyle teminat dışında değerlendirilebilir.

Hasarın ödenmesi sorumluluk ilişkisini sona erdirmeyebilir. TTK 1472 uyarınca sigortacı, ödediği tazminat ölçüsünde sigortalının haklarına geçer; halefiyet denilen bu sonuçla zarardan sorumlu kişiye rücu edebilir. Kaynak yalnız üst daireye hizmet eden özel tesisatsa talep bağımsız bölüm malikine ve şartları varsa kullanıcıya yönelir. Kaynak ana kolon, ana gider, çatı veya teras gibi ortak yerse sorumluluk ortak yapı düzeyinde ele alınır.

Çatı ve teras KMK 16 kapsamında ortak yerdir. Ortak yerdeki yapım bozukluğu veya bakım eksikliği TBK 69'daki yapı malikinin sorumluluğunu gündeme getirirken mali yük KMK 20 uyarınca arsa payları oranında maliklere dağıtılabilir. Apartman ortak alan sabit kıymet sigortası ya da üçüncü şahıs mali mesuliyet poliçesi ortak yapı riskini; konut poliçesindeki komşuluk mali mesuliyeti teminatı ise kişinin kendi dairesinden üçüncü kişilere verdiği zararı poliçe sınırlarında güvenceye alabilir.

Yönetici, yalnız bu görevi üstlendiği için hasarın tamamından şahsen sorumlu olmaz. Kat malikleri kurulu onarım kararı alıp bütçe ayırdığı hâlde yöneticinin işi kasten veya ağır ihmalle yaptırmadığı kanıtlanırsa kişisel sorumluluk ayrıca doğabilir.

Çatı Akması Davasında Hangi Sıra İzlenir?

Su hızla durdurulmalı, ancak onarım yapılırken ispat araçları yok edilmemelidir. Tavan, parke ve yalıtım tamamen yenilendiğinde sızıntının kaynağını gösteren izler kaybolabileceği için geçici güvenlik önlemi ile kalıcı onarım ayrı aşamalar olarak yürütülmelidir.

1. Hasarı tarihli belgeleyinSızıntı noktalarını, zarar gören yapı parçalarını ve eşyaları fotoğraf veya videoyla kaydedin; fatura, poliçe ve yönetim yazışmalarını aynı dosyada saklayın.
2. Doğru muhataba yazılı bildirim yapınKaynağa göre üst kat malikine, kullanıcıya veya yönetime başvurun. Noter ihtarnamesinde hasarı, istenen onarımı ve verilen süreyi açıkça yazarak bildirimin içeriğini ve tebligat tarihini kanıtlanabilir hâle getirin.
3. İzler kaybolmadan delil tespiti isteyinHMK 400 ve devamındaki delil tespiti, ileride kullanılacak delili koruyan geçici hukuki korumadır. Dava açılmadan önce HMK 401 uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinden keşif ve bilirkişi incelemesi talep edilebilir.
4. Tespiti hukuki talebe dönüştürünİnşaat mühendisi, mimar ve tesisat için gerekirse makine mühendisi; kaynağı, aciliyeti ve rayiç onarım bedelini belirler. Sonuca göre KMK 33 kapsamında hâkimin müdahalesi, onarımın yapılması ve zararın tazmini istenebilir.
5. Acil onarımın hesabını koruyunBeklemek zararı büyütecekse aciliyet belgelendikten sonra ortak yer projesine ve tekniğine uygun zorunlu onarım yaptırılabilir. Fatura ile ödeme belgeleri, giderin KMK 20 uyarınca diğer maliklerden arsa payları oranında istenebilmesi için saklanmalıdır.

Noter ihtarı muhatabın sorunu ve talebi öğrendiğini gösterir; tebliğ tarihi temerrüt ve faiz başlangıcı bakımından önem taşıyabilir. İhtarnamede sızıntının yeri, mevcut zarar, yapılması istenen iş, tanınan makul süre ve sürenin sonunda izlenecek hukuki yol açıkça belirtilmelidir.

HMK 400/1 bir vakıanın keşif veya bilirkişi incelemesiyle önceden tespitine imkân verir. Delilin hemen alınmaması hâlinde kaybolması ya da ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşması, HMK 400/2 bakımından hukuki yararı destekler. Talep HMK 316/1-c gereği basit yargılama usulünde ele alınır; delil tespiti giderleri de HMK 323/1-ç uyarınca yargılama gideridir ve esas davada haksız çıkan taraftan istenebilir.

Delil Tespiti Masrafları

1 Ocak 2026'da yürürlüğe giren tarifeler, delil tespitinde karşılaşılabilecek gider kalemlerini şöyle gösterir:

Harç, avans ve bilirkişi ücretleri her yıl ocak ayında yeniden değerleme ve yeni tarifelerle değişir; ödeme öncesinde başvuru tarihindeki resmî tutarlar kontrol edilmelidir. Para ile ölçülebilen tazminat talebi nispi harca, yalnız müdahale talebi maktu harca tabi olabileceğinden aynı dosyadaki istemlerin harç yapısı farklılaşabilir.

Acil Onarım ile Proje Değişikliği

KMK 19/1 kat maliklerine ana yapının bakımını, mimari durumunu ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü getirir. Ortak yerde inşaat, onarım ve tesis için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası aranır. Ortak yerdeki bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölüme zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse, projeye ve tekniğine uygun onarım için bu rıza aranmaz.

Acil onarım istisnası mimari projeyi değiştirme yetkisi vermez. Açık terasın su sızdıran yüzeyine projeye uygun izolasyon yapılması zorunlu onarım olabilir; terası çelik, ahşap veya benzeri bir taşıyıcıyla kapalı çatıya çevirmek ise esaslı proje değişikliğidir. Bu dönüşüm için tüm kat maliklerinin yazılı oybirliği gerekir; mahkeme de oybirliği yokken maliklerin yerine geçerek açık terasın kapalı çatıya dönüştürülmesine karar veremez.

Kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda ve kat irtifakı kurulup fiilen üçte iki oranında iskân edilmiş binalarda, maliklerin birbirine veya yönetime karşı KMK kaynaklı çatı onarımı, tazminat ve hâkimin müdahalesi taleplerinde KMK Ek Madde 1 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Kat mülkiyeti rejimi bulunmayan yapılardaki komşuluk zararlarında veya çatı parçasının üçüncü kişiye zarar vermesi gibi genel haksız fiillerde Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olabilir.

Çatı Akması Kime Şikayet Edilir?

Bir apartman çatı akması şikayeti, su yalnız bağımsız bölümlere zarar veriyorsa önce bina yönetimine ve kat maliklerine yöneltilir. Üst dairedeki özel tesisattan kaynaklanan apartmanda su sızıntısı şikayeti ise doğrudan o bölümün maliki veya kullanıcısıyla ilgilidir. Yazılı bildirim sonuçsuz kalırsa çözüm belediye cezası değil, delil tespiti ve gerektiğinde Sulh Hukuk Mahkemesinde hâkimin müdahalesidir.

Üst kattan su sızıntısı belediye hattına bildirildiğinde belediye, sırf iki daire arasındaki zarar nedeniyle özel konuta girip onarım yaptıramaz, vanayı mühürleyemez veya tazminata karar veremez. Üst kattan su sızıntısı için zabıta şikayeti de aynı özel hukuk sınırına tabidir. Belediye Zabıta Yönetmeliği'nin 10 ve 11. maddeleri zabıtanın görev alanını kamu düzeni, genel sağlık ve çevre nizamıyla sınırlar.

Belediye ve zabıta şikayeti iki durumda doğru kanala dönüşür. Birincisi, sızıntının veya akıntının kaldırım, cadde, ortak aydınlık gibi alanları kirleterek kamu düzenini ve çevre sağlığını etkilemesidir. İkincisi, sorunun projeye aykırı teras kapatması, değiştirilmiş çatı eğimi veya kaçak çatı katı gibi bir imar ihlalinden doğmasıdır.

Kamusal alana akan kirli suyla ilgili yaptırım 5326 sayılı Kabahatler Kanunu ile 1608 sayılı Kanun çerçevesinde yürür; 32. maddedeki emre aykırı davranış ve 41. maddedeki çevreyi kirletme hükümleri uygulanabilir. 2026 ceza tarifesinde 32. madde kapsamındaki emre aykırı davranış için 3.705 TL uygulanır. 41. madde kapsamında evsel atık ve artıkları toplanma yerleri dışına atan kişi için 564 TL; inşaat atık ve artıkları için gerçek kişide 3.705-115.021 TL, fiil tüzel kişi adına işlendiğinde 3.705-191.867 TL öngörülür. Tutarlar %25,49 yeniden değerleme oranıyla belirlendi; tebliğden itibaren bir ay içinde ödemede %25 indirim uygulanabilir. İdari ceza her yıl ocak ayında yeniden değerleme oranıyla ve ilgili belediyenin düzenlemesine göre güncellenir.

Kaçak çatı veya projeye aykırı teras kapatması 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamındadır. Belediye, 32. madde uyarınca yapı tatil tutanağı düzenleyip inşaatı mühürleyebilir. Malik mühürleme tarihinden itibaren en çok bir ay (30 gün) içinde aykırılığı gidermezse encümen yıkım kararı alabilir; kararın altı ay içinde uygulanması ve masrafın yapı sahibinden tahsili gündeme gelir. Kanunun 42. maddesindeki imar para cezası 2026'da 9.473 TL asgari tutardan başlar; aykırı alan, yapı sınıfı ve grubu, aykırılığın niteliği ile emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerine göre katlanarak artar.

Belediyenin yıkım veya ceza işlemi, zarar gören kat malikinin onarım ve tazminat için adli yola gitmesini engellemez; idari süreç ile özel hukuk süreci birlikte yürüyebilir. İdari işleme karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir. İptal davası tek başına işlemi durdurmaz; belediye işleminin beklemesi için ayrıca yürütmenin durdurulması kararı gerekir.

Çatı akması nereye şikayet edilir sorusunun yanıtı, sorunun niteliğine göre değişir: poliçe hasarın finansmanını, Sulh Hukuk delil ve onarım uyuşmazlığını, belediye ile zabıta ise kamusal kirlilik veya imar aykırılığını ele alır. Kaynağı gösteren teknik kayıt ve doğru mercie yöneltilmiş yazılı başvuru, yetkisiz şikayetlerle zaman kaybını azaltır.

Sıkça Sorulan Sorular